§3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub–rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. Na prática, as modalidades mais comuns são caução em dinheiro (três aluguéis) ou fiador. Quando prestada caução em bem móvel, deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos, ao passo que, quando prestada caução em bem imóvel, deverá ser averbada a margem da matrícula do bem locado (art. 38, §1º).
O que acontece se a pessoa não pagar o IPTU?
Antes, o tempo médio para despejo era de 12 a 14 meses, enquanto agora será reduzido para cerca de seis meses. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei. A cobrança de luvas pelo locador é vedada na renovação (art. 43, I, lei 8245), mas não no início do contrato de locação (enunciado nº 9 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo). A ação revisional de aluguel pode ser ajuizada pelo locador ou locatário após 3 anos de vigência do contrato ou acordo (art. 19 da lei 8245). Do mesmo modo que o contrato de locação residencial, permanecendo o locatário no imóvel, será o contrato prorrogado, automaticamente, por prazo indeterminado. §1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
No mercado imobiliário, é comum que ocorram reajustes anuais, seguindo índices como IGP-M e IPCA. A legislação não prevê quantas parcelas em atraso são necessárias para entrar com a ação de despejo. O contrato de locação pode estabelecer um prazo mínimo para isso, mas, mesmo na ausência de tal previsão, o proprietário pode buscar essa medida. Em geral, costuma-se aguardar de 30 a 60 dias de atraso para ingressar com a ação. Conforme a Lei do Inquilinato, o locador não pode retomar o imóvel alugado durante o prazo estipulado para o contrato. No entanto, o locatário pode desocupá-lo antes do término mediante o pagamento de uma multa proporcional ao período restante do contrato ou conforme determinação judicial.
Com dedicação e experiência ao longo dos anos, conquistou o cargo de Gerente Geral, o qual exerce atualmente. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. Claro que será preciso comprovar essa qualidade na petição inicial (art. 71, VII, lei 8245). Por isso, podemos dizer que o ponto comercial agrega valor ao fundo de comércio do empresário. A ação renovatória, então, surge para proteger o ponto comercial, evitando essa espécie de retomada arbitrária.
Outro índice também adotado é o INPC (Índice de Preços ao Consumidor). Ele mede a variação do custo de vida médio de determinadas famílias e quais faixas etárias de renda têm maior impacto às variações de preços. Ele é o mais comum de ser usado por ser divulgado ainda dentro do mês de referência. O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e leva em consideração a inflação do varejo, itens de alimentação e saúde, produtos agrícolas, transporte e custo da construção (materiais e mão de obra), por exemplo. Todas informações, dicas e notícias sobre o setor imobiliário em um único lugar!
Caso não deseje, deverá observar o que rege o seu contrato de aluguel a respeito da desocupação do imóvel. No caso de não ser realizado esse pagamento, o que deve ser feito, então? Um advogado especializado em Direito Imobiliário, assim, deve estar cientes dos deveres e dos direitos prescritos em lei. Nesse caso, deve compreender que o sujeito a ser cobrado pela inadimplência é o próprio locador e não o locatário, ainda que não seja incomum ver esse encargo ser repassado ao locatário.
Ou seja, você deve cumprir as suas responsabilidades como locador para garantir que os direitos do locatário sejam respeitados. Ele também assume a responsabilidade pelas ações e omissões do sublocatário, uma vez que mantém o contrato de locação principal com o proprietário do imóvel. Sublocação ocorre quando um locatário (inquilino) de um imóvel alugado decide alugar uma parte ou a totalidade do imóvel a outra pessoa, denominada sublocatário. Suas responsabilidades podem incluir o pagamento do aluguel no prazo, a manutenção adequada do imóvel e o cumprimento das regras estabelecidas pelo proprietário ou pela administração do imóvel. Vale lembrar que a legislação não determina um prazo mínimo para contrato de aluguéis. Quanto ao proprietário, este não pode pedir a devolução do imóvel antes do tempo estabelecido no contrato, exceto quando a lei autoriza.
Em todo caso, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para garantir o cumprimento correto das leis aplicáveis à sua situação específica. É importante ressaltar que a falta de um contrato escrito não significa que não exista uma relação locatícia. Quando não há um contrato formal de locação, a situação se enquadra em um cenário de locação informal ou verbal. O dever de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) recai sobre o proprietário do imóvel. Não há nenhuma previsão em Lei que possibilite alugar um imóvel e usufruir do mesmo por 30 dias sem pagar.
Grupo Sinal: um parceiro da Locação Inteligente
Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Segundo o dispositivo, ainda, é possível pedir o abatimento no valor do aluguel, na hipótese da reforma durar mais de 10 dias. Poderá, também, findar o contrato unilateralmente (resilição) quando a reforma perdura por mais de 30 dias.
Exceto se, em contestação, o réu requereu o despejo e respectivo mandado de despejo (art. 74, parte final, lei 8245). A renovação não ocorrerá, ainda que preenchido os requisitos acima, nas hipóteses elencadas no art. 52 da lei 8245. Além disso, será preciso estar com perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II, lei 8245), comprovando pagamento de impostos e taxas do imóvel (art. 71, III, lei 8245). §5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). §1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Esse processo pode ser iniciado após o inquilino acumular aluguéis e contrato de compra e venda de terreno encargos em atraso. Vale lembrar que, mesmo durante o processo judicial, o inquilino tem a chance de quitar a dívida e, assim, evitar o despejo. Assim como o inquilino tem garantias na relação de locação, o proprietário também possui direitos importantes que precisam ser respeitados.
Quais são os direitos e deveres do locador?
Ao final do contrato, se o imóvel for devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, o proprietário deve devolver integralmente o depósito de segurança ao inquilino. Caso haja pendências, como dívidas de aluguel ou danos no imóvel, o proprietário pode reter parte ou a totalidade do depósito, desde que justifique os valores retidos e apresente provas dos danos ou pendências financeiras. A nova legislação de 2024 permite que o inquilino, com autorização prévia do proprietário, possa sublocar o imóvel, parcial ou totalmente. Essa mudança traz maior flexibilidade para o inquilino, que pode buscar alternativas caso não consiga cumprir integralmente com as obrigações do aluguel, mas é necessário que a sublocação seja regulamentada em contrato. O proprietário não pode entrar no imóvel alugado sem o consentimento do inquilino, exceto em situações de emergência ou para realizar manutenções previamente acordadas.
Vale destacar, também, que cabe ao locador responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação. A pré-existência desses vícios também poderá ser comprovada por meio do laudo de vistoria inicial do imóvel. A seguir vou comentar o art. 22 e 23 que, em síntese, tratam das obrigações do locador e locatário. Importante frisar que, segundo posição pacífica do Superior Tribunal Justiça (STJ), efetivado acordo entre as partes, novo prazo de 3 anos, a contar do acordo, deve ser respeitado. Observe que para ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, ainda que parcialmente, imprescindível o consentimento escrito e prévio do locador. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
